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究竟什么是买卖不破租赁?买卖不破租赁不适用动产

2021年02月18日09:30   来源:房天下

  对于大多数租房者来讲,在期间其实还是比较担心房东将房屋出售,这就意味着自己可能要在短时间内找到新的出租屋,然后尽快搬走了。但其实我国法律中是有买卖不破租赁的规定的,刚好就是对这类情况下承租人的利益提供保护。那究竟什么是买卖不破租赁呢?我们一起在下文中进行了解吧。

  一、什么是买卖不破租赁

  买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。我国《》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁”。最高人民法院《民通意见》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效

  二、买卖不破租赁不适用动产

  买卖不破租赁原则上只能适用于不动产租赁。例如房屋、等。根据的规定,土地使用权可以依法转让,出租。那么,对于存在于土地使用权之上的租赁合同,在时,其租赁关系依然有效,即应当类推适用买卖不破租赁原则。

  理由有三:

  第一、如果所有权转移以交付为要件的动产也适用合同法该条规定,不利于财产流通,在相当程度上还会影响交易安全,造成租赁关系的标的物在交易上的不确定性,有悖于现代民法宗旨。

  第二、从成本支出的角度来看,动产以占有为公示手段,当事人买卖动产时,交易的社会成本很低。不动产的买卖,买卖人比较慎重,一般要亲自去房屋所在地进行考查,支付相应成本。如果动产买卖也要求买受人受善良注意义务,则极大的加重了买受人的成本。

  第三、从保护弱者的角度看,相对于不动产,动产可大规模地生产,买方可选择性越来越多,与卖方的地位基本相等。甚至优于卖方,即使在出租的情况下也不例外。因此,动产承租人的弱势地位并不明显,对动产的承租人无须特别保护。

  在房屋租赁期间,即使房东将出租房屋卖给了他人,此时者也需要继续履行房东与承租人之间的才行,而不能因为房屋出售了,就提前终止租赁合同,损害承租人的合法利益。

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